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各鎮(zhèn)人民政府、埔寨農(nóng)場，縣府直屬和省、市屬駐豐各單位：

　　《豐順縣入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定與處置辦法（試行）》已經(jīng)縣人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施中遇到的問題，請徑向縣科工商務局反映。

　　  豐順縣人民政府

　　2024年12月31日

　　抄送：縣委辦、縣人大辦、縣政協(xié)辦、縣紀委辦、縣法院、縣檢察院。

　　豐順縣入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地

　　認定與處置辦法（試行）

　　第一章  總則

　　第一條工作背景。為了深化農(nóng)村土地制度改革，全面推進全域土地綜合整治，激活農(nóng)村土地資源要素，提高土地資源配置效率，根據(jù)《梅州市推進全域土地綜合整治實施意見》（梅市明電〔2023〕127號）、《梅州市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革工作指引》等文件精神，參考《自然資源部關于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）、《梅州市自然資源局關于促進低效產(chǎn)業(yè)用地再利用的實施意見》（梅市自然資〔2020〕47號）等文件，結合我縣實際情況，制定本辦法。

　　第二條 指導思想。遵循集體經(jīng)營性建設用地入市、全域土地綜合整治、產(chǎn)業(yè)準入等要求；堅持最嚴格的節(jié)約集約用地制度和最嚴格的生態(tài)環(huán)境保護制度；以國土空間規(guī)劃為統(tǒng)領、以科學認定和有效處置低效用地為重點，推動入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地通過科學合理的處置方式進行有效改造，促進形成節(jié)約資源和保護環(huán)境的空間格局、產(chǎn)業(yè)結構、生產(chǎn)方式、生活方式。

　　第三條 工作原則。入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地的認定與處置應遵循以下原則：

　　（一）堅持政府引導，依法依規(guī)。建立健全政府引導、部門協(xié)同、公眾參與的工作機制，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成工作合力。低效用地的認定與處置應符合國土空間規(guī)劃，符合國家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)保要求、土地供應政策和土壤污染防治要求等規(guī)定。

　　（二）堅持市場導向，因勢利導。按照市場在資源配置中起決定性作用的原則，鼓勵政府、集體經(jīng)濟組織、土地權利人等多方力量參與低效用地的認定與處置工作，形成多樣化的利用模式，增強改造開發(fā)的動力。

　　（三）堅持利益共享，多方共贏。建立完善經(jīng)濟激勵機制，協(xié)調(diào)好集體經(jīng)濟組織（入市主體）、政府、土地使用權人等各方利益，實現(xiàn)共同開發(fā)、利益共享；統(tǒng)籌安排低效用地，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟發(fā)展、民生改善。

　　第四條適用范圍。豐順縣域范圍內(nèi)入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地的認定與處置，均適用于本辦法。

　　第五條相關定義。本辦法所稱的入市集體經(jīng)營性建設用地是指單位或個人通過出讓、出租等方式從土地所有權人處依法有償取得一定年限使用權的集體經(jīng)營性建設用地。

　　本辦法所稱的入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地（以下簡稱“低效用地”）是權屬清晰、不存在爭議、依法取得使用權的集體經(jīng)營性建設用地經(jīng)認定存在已開發(fā)建設但利用現(xiàn)狀仍有提升空間的；建設情況、投資強度與經(jīng)濟效益、產(chǎn)業(yè)類型、生態(tài)環(huán)保狀況不符合國家、省市政策、監(jiān)管協(xié)議或未達到集體經(jīng)營性建設用地入市合同（以下簡稱“入市合同”）的；不包括被認定為閑置用地、不符合國土空間規(guī)劃、用途管制及存在歷史遺留問題的集體經(jīng)營性建設用地。

　　第二章  低效用地認定情形與處置方式

　　第六條 認定情形。包括開發(fā)建設情況、投資強度與經(jīng)濟效益、產(chǎn)業(yè)準入、其他情形等：

　　（一）開發(fā)建設情況。

　　1．已動工建設，開發(fā)建設用地總面積超過應動工開發(fā)建設用地總面積的1/3且投資額超過總投資額的25%，但未經(jīng)批準停止開發(fā)建設1年（含1年）以上的；

　　2．按照入市合同約定的建設工期結束時，仍未達到約定的建設面積；

　　3．已完成建設，但1年內(nèi)未竣工驗收備案，或竣工驗收后1年內(nèi)未投產(chǎn)，或者持續(xù)停產(chǎn)1年（含1年）以上的。

　　（二）投資強度與經(jīng)濟效益。

　　1．建設項目的固定資產(chǎn)投資及投資強度低于經(jīng)批準、登記備案或入市合同雙方約定的；

　　2．畝均經(jīng)濟效益指標（產(chǎn)出、稅收等）連續(xù)3年（含3年）以上低于入市地塊所在鎮(zhèn)（場）同類集體經(jīng)營性建設用地平均值50%的。

　　（三）產(chǎn)業(yè)準入。

　　1．項目不符合梅州市產(chǎn)業(yè)準入政策和生態(tài)環(huán)境保護要求的；

　　2．按照國家《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄》規(guī)定的限制類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的；不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保、能耗等產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策要求的。

　　（四）其他情形。經(jīng)認定的其他低效產(chǎn)業(yè)用地。

　　第七條 處置方式。經(jīng)認定的低效用地可以根據(jù)實際情況采取以下方式進行處置：

　　（一）土地使用權人自行改造。具體方式如下：

　　1．限期開發(fā)。未經(jīng)批準停止開發(fā)建設，或者未按入市合同約定期限完成建設的，由土地使用權人在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)建設完成。

　　2．追加投資。竣工驗收后未投產(chǎn)或者停產(chǎn)，投資強度、畝均經(jīng)濟效益經(jīng)認定為低效，應限期追加投資，提高產(chǎn)出效益。鼓勵企業(yè)通過項目合作實施開發(fā)建設再利用。

　　3．轉型升級。在符合規(guī)劃建設條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局的前提下，鼓勵存在低效生產(chǎn)、低效利用及不符合生態(tài)環(huán)保要求的企業(yè)通過轉型升級的方式發(fā)展新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)。

　　4．建設廠房。在不改變土地規(guī)劃用途前提下，鼓勵多元投資主體利用現(xiàn)有工業(yè)用地。經(jīng)批準新建或改建為標準廠房的，可出租、出售給中小微企業(yè)從事工業(yè)生產(chǎn)和生產(chǎn)性服務經(jīng)營。標準廠房在出售過程中需進行分割登記的，參照《梅州市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革工作指引》進行登記。

　　5．土地置換。符合產(chǎn)業(yè)政策且具有發(fā)展?jié)摿Γ蛞?guī)劃、環(huán)保、能耗等原因不適宜繼續(xù)在原址生產(chǎn)經(jīng)營，確有必要易地搬遷的工業(yè)項目，可以遵循“在符合規(guī)劃、權屬清晰、面積相近或價值相當、雙方自愿、憑證置換”的原則，同其他有意向進行土地置換的使用權人置換價值相當?shù)墓I(yè)用地，經(jīng)批準后進行置換，依法辦理登記用于原項目的生產(chǎn)。

　　6．集中連片開發(fā)。除入市合同明確不能進行合并開發(fā)外，在符合國土空間規(guī)劃條件下，鼓勵探索土地使用權人收購相鄰多宗低效用地，申請集中連片開發(fā)，經(jīng)土地所有權人同意后，縣自然資源主管部門根據(jù)其申請，依法依規(guī)辦理合并手續(xù)。

　　（二）政府主導再開發(fā)。土地使用權人有開發(fā)意愿，但沒有開發(fā)能力的，同土地所有權人協(xié)商后可由土地使用權人報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，由土地所有權人依法收回土地使用權，并給予土地使用權人合理補償。縣人民政府、各鎮(zhèn)（場）根據(jù)招商引資項目落地需要，引導符合相關條件的企業(yè)對低效用地進行收購，由收購企業(yè)對低效用地進行開發(fā)建設。

　　第三章  低效用地認定與處置程序

　　第八條 巡查發(fā)現(xiàn)。各鎮(zhèn)（場）定期巡查入市集體經(jīng)營性建設用地使用情況，具體包括開發(fā)建設、投資強度、經(jīng)濟效益、產(chǎn)業(yè)導向、安全生產(chǎn)標準、生態(tài)環(huán)保狀況等，并做好相關工作記錄。若發(fā)現(xiàn)存在本辦法第六條情形的，應及時報送入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定與處置辦法工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）進行核實。

　　第九條 核實確認。由領導小組對各鎮(zhèn)（場）上報的巡查情況進行核實，并向土地使用權人確認。在確認過程中存在下列情形之一的，認定為非土地使用權人原因造成的土地低效利用，否則認定為土地使用權人造成的低效利用。

　　（一）因未按照入市合同約定的時間、條件將集體經(jīng)營性建設用地交付給土地使用權人致使項目不具備動工開發(fā)條件的；

　　（二）因國土空間規(guī)劃依法調(diào)整，造成土地使用權人不能按照入市合同約定或規(guī)劃用途、建設條件進行開發(fā)的；

　　（三）因國家、省、市出臺相關政策，需要對集體經(jīng)營性建設用入市合同中的規(guī)劃條件、建設條件進行修改的；

　　（四）因集體經(jīng)營性建設用地入市引起相關群眾信訪事項導致無法動工開發(fā)的；

　　（五）因事管制、文物保護等無法動工開發(fā)的；

　　（六）因自然災害等不可抗力造成集體經(jīng)營性建設用地無法按時開工、竣工的；

　　（七）其他因非使用權人行為導致的土地低效利用。

　　以上情形需由土地使用權人向領導小組提交經(jīng)政府有關部門加蓋公章的書面材料，說明土地低效利用原因。

　　第十條 出具低效用地認定書。被認定為低效用地的由領導小組向土地使用權人出具《低效用地認定書》，其應載明以下事項：

　　（一）集體經(jīng)營性建設用地使用權人的姓名或者名稱、地址；土地的坐落、批準用途、土地使用權性質、集體經(jīng)營性建設用地入市合同編號、不動產(chǎn)權證書編號等；

　　（二）認定低效用地的事實和依據(jù)；

　　（三）低效原因和認定結論；

　　（四）認定低效用地的機關及認定日期；

　　（五）因非土地使用權人原因造成的低效用地，在《低效用地認定書》的認定結論中應當注明“認定為非土地使用權人原因造成的低效用地”字樣。 

　　（六）其他需要載明的事項。

　　第十一條 建立臺賬。領導小組辦公室負責建立入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地臺賬。低效用地認定情況和臺賬應向豐順縣人民政府報備

　　第十二條 制定方案。土地使用權人收到《低效用地認定書》1個月內(nèi)編制低效用地處置方案，方案經(jīng)土地所有權人、鎮(zhèn)（場）人民政府同意后，交由領導小組審核，審核通過后報縣人民政府批準實施。處置方案需明確以下內(nèi)容：

　　（一）低效用地基本情況：集體經(jīng)營性建設用地使用權人的姓名或者名稱、地址；土地的坐落、批準用途、土地使用權性質、入市合同編號、不動產(chǎn)權證書編號等；低效用地認定原因；

　　（二）因未經(jīng)批準停止開發(fā)建設、建設面積未達到入市合同約定的，需要在處置方案中明確開發(fā)建設完成期限；

　　（三）因投資強度、經(jīng)濟效益過低造成的低效用地，需明確當前投資金額、經(jīng)濟效益現(xiàn)狀及再開發(fā)方式、預期目標、完成期限；

　　（四）因違反產(chǎn)業(yè)準入的，需明確當前產(chǎn)業(yè)類型、再開發(fā)方式及期限；存在生態(tài)環(huán)保問題的，除需明確產(chǎn)業(yè)類型外，還需要說明造成當前生態(tài)環(huán)保問題的原因、再開發(fā)改造方式及期限。

　　第十三條 實施處置。土地使用權人根據(jù)批準的處置方案對低效用地實施再開發(fā)，由領導小組聯(lián)合各鎮(zhèn)（場）監(jiān)督實施，并與土地使用權人簽訂監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議應明確項目概況、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管措施、未按時按質開發(fā)利用責任等。因非土地使用人原因造成的低效用地，可通過以下方式進行處置：

　　（一）延長動工開發(fā)期限的。簽訂補充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責任。補充協(xié)議約定的動工開發(fā)日期起，延長動工開發(fā)期限最長不得超過一年；

　　（二）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件的。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關用地手續(xù)，并按照新用途或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合國土空間規(guī)劃。

　　（三）由政府安排臨時使用的入市地塊。待入市地塊具備開發(fā)建設條件，土地使用權人重新開發(fā)建設。

　　（四）置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃依法調(diào)整造成低效利用的，可以通過置換價值相當、用途相同的集體經(jīng)營性建設用地進行開發(fā)建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。

　　第十四條 核準驗收。對于完成再開發(fā)目標要求的用地，應由土地使用權人向各鎮(zhèn)（場）提出驗收申請，各鎮(zhèn)（場）聯(lián)合領導小組根據(jù)處置方案進行核準驗收。

　　第四章  監(jiān)督與管理

　　第十五條縣人民政府組織科工商務局、自然資源局、發(fā)展和改革局、稅務局、司法局、梅州市生態(tài)環(huán)境局豐順分局、住房和城鄉(xiāng)建設局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、統(tǒng)計局等相關職能部門及各鎮(zhèn)（場）成立入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定與處置工作領導小組，負責低效用地的認定與處置實施工作。其中，各鎮(zhèn)（場）負責入市集體經(jīng)營性建設用地利用情況的動態(tài)巡查；各職能部門按照職能分工結合實際工作需要，協(xié)助低效用地的認定與處置相關工作。

　　第十六條被認定低效用地的，土地使用權人拒絕、回避或不配合再開發(fā)的，由領導小組聯(lián)合各鎮(zhèn)（場）加強監(jiān)督管理，必要時依法依規(guī)查處土地使用權人的違約行為。

　　第十七條土地使用權人未積極采取改造措施或改造未達標，領導小組應嚴格按照監(jiān)管協(xié)議、項目投資協(xié)議、入市合同等相關約定追究土地使用權人的責任。

　　第五章  保障與支持措施

　　第十八條各鎮(zhèn)（場）應當依法對入市集體經(jīng)營性建設用地使用情況進行監(jiān)督檢查，建立健全動態(tài)巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)土地低效利用情況。

　　第十九條 低效用地再開發(fā)過程中，領導小組應對入市用地的規(guī)劃條件、建設標準、非生產(chǎn)設施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等指標和要求的履行情況進行監(jiān)督，各相關職能單位應積極配合。

　　第二十條 鼓勵銀行機構根據(jù)低效用地再開發(fā)項目特點和需求，創(chuàng)新信貸金融產(chǎn)品，提供信貸支持。

　　第二十一條加強招商引資與低效用地再開發(fā)的工作聯(lián)動，及時發(fā)布可供招商的低效用地信息。

　　第二十二條 利用低效工業(yè)用地再開發(fā)，興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，經(jīng)縣人民政府批準，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。涉及土地用途改變的，應依法辦理相關用地手續(xù)。

　　第六章  附則

　　第二十三條 本辦法由縣科工商務局負責解釋。

　　第二十四條本辦法有效期3年，自印發(fā)之日起30天后施行，實施期間，如上級出臺新政策，按照新政策執(zhí)行。

政策解讀：《豐順縣入市集體經(jīng)營性建設用地低效用地認定與處置辦法（試行）》政策解讀